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                                                  物业管理条例
                                                  来源:建设部阅读:15171更新时间:2017-06-01 00:00内容录入:Wzadmin

                                                  (2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布 根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订)


                                                  总则

                                                  第一条

                                                  为了规范物业管理活动aaa,维护业主和物业服务企业的合法权益aaaa,改善人民群众的生活和工作环境aaa,制定本条例aaa。

                                                  第二条

                                                  本条例所称物业管理aaaa,是指业主通过选聘物业服务企业aaaaa,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定aaaaa,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理aaa,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动aaaaa。

                                                  第三条

                                                  国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业aaaa。

                                                  第四条

                                                  国家鼓励采用新技术、新方法aaa,依靠科技进步提高物业管理和服务水平aaaaa。

                                                  第五条

                                                  国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作aaaa。

                                                  县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作aaaaa。

                                                  业主大会

                                                  第六条

                                                  房屋的所有权人为业主aaaa。

                                                  业主在物业管理活动中aaaaa,享有下列权利:

                                                  (一)按照物业服务合同的约定aaa,接受物业服务企业提供的服务aaaa;

                                                  (二)提议召开业主大会会议aaaa,并就物业管理的有关事项提出建议aaaa;

                                                  (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议aaaa;

                                                  (四)参加业主大会会议aaaa,行使投票权aaaaa;

                                                  (五)选举业主委员会成员aaa,并享有被选举权aaaaa;

                                                  (六)监督业主委员会的工作aaaaa;

                                                  (七)监督物业服务企业履行物业服务合同aaaa;

                                                  (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权aaaa;

                                                  (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用aaaa;

                                                  (十)法律、法规规定的其他权利aaaaa。

                                                  第七条

                                                  业主在物业管理活动中aaa,履行下列义务:

                                                  (一)遵守管理规约、业主大会议事规则aaaaa;

                                                  (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度aaaaa;

                                                  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定aaa;

                                                  (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金aaa;

                                                  (五)按时交纳物业服务费用aaa;

                                                  (六)法律、法规规定的其他义务aaa。

                                                  第八条

                                                  物业管理区域内全体业主组成业主大会aaaa。

                                                  业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益aaaa。

                                                  第九条

                                                  一个物业管理区域成立一个业主大会aaaa。

                                                  物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素aaaa。具体办法由省、自治区、直辖市制定aaaaa。

                                                  第十条

                                                  同 一个物业管理区域内的业主aaaaa,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会aaaa,并选举产生业主委员会aaaa。但是aaaa,只有一个业主的aaaa,或者业主人数较少且经全体业主一致同意aaaaa,决定不成立业主大会的aaaa,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责aaa。

                                                  第十一条

                                                  下列事项由业主共同决定:

                                                  (一)制定和修改业主大会议事规则aaaa;

                                                  (二)制定和修改管理规约aaaaa;

                                                  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员aaaaa;

                                                  (四)选聘和解聘物业服务企业aaaaa;

                                                  (五)筹集和使用专项维修资金aaaaa;

                                                  (六)改建、重建建筑物及其附属设施aaaa;

                                                  (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项aaaa。

                                                  第十二条

                                                  业主大会会议可以采用集体讨论的形式aaa,可以采用书面征求意见的形式aaaaa;但是aaa,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加aaa。

                                                  业主可以委托代理人参加业主大会会议aaaaa。

                                                  业主大会或者业主委员会的决定aaaa,对业主具有约束力aaa。

                                                  业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的aaaa,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销aaaaa。

                                                  第十三条

                                                  业主大会会议分为定期会议和临时会议aaa。

                                                  业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开aaa。经20%以上的业主提议aaa,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议aaaaa。

                                                  第十四条

                                                  召开业主大会会议aaa,应当于会议召开15日以前通知全体业主aaa。

                                                  住宅小区的业主大会会议aaaa,应当同时告知相关的居民委员会aaa。

                                                  业主委员会应当做好业主大会会议记录aaa。

                                                  第十五条

                                                  业主委员会执行业主大会的决定事项aaa,履行下列职责:

                                                  (一)召集业主大会会议aaaa,报告物业管理的实施情况aaaaa;

                                                  (二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同aaaaa;

                                                  (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议aaaaa,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同aaaa;

                                                  (四)监督管理规约的实施aaa;

                                                  (五)业主大会赋予的其他职责aaaaa。

                                                  第十六条

                                                  业主委员会应当自选举产生之日起30日内aaaaa,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案aaaaa。

                                                  业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任aaaa。

                                                  业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生aaaa。

                                                  第十七条

                                                  管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理aaaaa,业主的共同利益aaaa,业主应当履行的义务aaa,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定aaa。

                                                  管理规约应当尊重社会公德aaa,不得违反法律、法规或者损害社会公共利益aaaaa。

                                                  管理规约对全体业主具有约束力aaaaa。

                                                  第十八条

                                                  业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定aaaaa。

                                                  第十九条

                                                  业主大会、业主委员会应当依法履行职责aaaaa,不得作出与物业管理无关的决定aaa,不得从事与物业管理无关的活动aaaaa。

                                                  第二十条

                                                  业主大会、业主委员会应当配合公安机关aaaa,与居民委员会相互协作aaa,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作aaaa。

                                                  在物业管理区域内aaaa,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责aaaa,支持居民委员会开展工作aaa,并接受其指导和监督aaaa。

                                                  住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定aaaaa,应当告知相关的居民委员会aaaaa,并认真听取居民委员会的建议aaa。[1]

                                                  前期管理

                                                  第二十一条

                                                  在业主、业主大会选聘物业服务企业之前aaa,建设单位选聘物业服务企业的aaaa,应当签订书面的前期物业服务合同aaaaa。

                                                  第二十二条

                                                  建设单位应当在销售物业之前aaaaa,制定临时管理规约aaaa,对有关物业的使用、维护、管理aaaaa,业主的共同利益aaaa,业主应当履行的义务aaaaa,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定aaaa。

                                                  建设单位制定的临时管理规约aaa,不得侵害物业买受人的合法权益aaaa。

                                                  第二十三条

                                                  建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示aaaa,并予以说明aaaa。

                                                  物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时aaaaa,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺aaaaa。

                                                  第二十四条

                                                  国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则aaa,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业aaaaa。

                                                  住宅物业的建设单位aaaaa,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业aaaaa;投标人少于3个或者住宅规模较小的aaa,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准aaaa,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业aaaaa。

                                                  第二十五条

                                                  建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容aaa。

                                                  第二十六条

                                                  前期物业服务合同可以约定期限aaaa;但是aaa,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的aaaa,前期物业服务合同终止aaaa。

                                                  第二十七条

                                                  业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权aaaa,建设单位不得擅自处分aaaa。

                                                  第二十八条

                                                  物业服务企业承接物业时aaaaa,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验aaaa。

                                                  第二十九条

                                                  在办理物业承接验收手续时aaa,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

                                                  (一)竣工总平面图aaa,单体建筑、结构、设备竣工图aaaaa,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料aaa;

                                                  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料aaaa;

                                                  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件aaa;

                                                  (四)物业管理所必需的其他资料aaaa。

                                                  物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会aaaa。

                                                  第三十条

                                                  建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房aaaa。

                                                  第三十一条

                                                  建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围aaaaa,承担物业的保修责任aaa。[1]

                                                  服务

                                                  第三十二条

                                                  从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格aaaa。

                                                  国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度aaaaa。具体办法由国务院建设行政主管部门制定aaaaa。

                                                  第三十三条

                                                  从事物业管理的人员应当按照国家有关规定aaaaa,取得职业资格证书aaaa。

                                                  第三十四条

                                                  一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理aaaaa。

                                                  第三十五条

                                                  业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同aaaa。

                                                  物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定aaaaa。

                                                  第三十六条

                                                  物业服务企业应当按照物业服务合同的约定aaaaa,提供相应的服务aaaa。

                                                  物业服务企业未能履行物业服务合同的约定aaaa,导致业主人身、财产安全受到损害的aaa,应当依法承担相应的法律责任aaa。

                                                  第三十七条

                                                  物业服务企业承接物业时aaaaa,应当与业主委员会办理物业验收手续aaaaa。

                                                  业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料aaaaa。

                                                  第三十八条

                                                  物业管理用房的所有权依法属于业主aaa。未经业主大会同意aaaa,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途aaa。

                                                  第三十九条

                                                  物业服务合同终止时aaaa,物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会aaaaa。

                                                  物业服务合同终止时aaa,业主大会选聘了新的物业服务企业的aaaaa,物业服务企业之间应当做好交接工作aaaaa。

                                                  第四十条

                                                  物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业aaaaa,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人aaa。

                                                  第四十一条

                                                  物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则aaaa,区别不同物业的性质和特点aaaa,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法aaaaa,在物业服务合同中约定aaa。

                                                  第四十二条

                                                  业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用aaaa。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的aaaa,从其约定aaaaa,业主负连带交纳责任aaaaa。

                                                  已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业aaaaa,物业服务费用由建设单位交纳aaaaa。

                                                  第四十三条

                                                  县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门aaaa,应当加强对物业服务收费的监督aaaa。

                                                  第四十四条

                                                  物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目aaaa,服务报酬由双方约定aaa。

                                                  第四十五条

                                                  物业管理区域内aaa,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用aaaa。

                                                  物业服务企业接受委托代收前款费用的aaaa,不得向业主收取手续费等额外费用aaa。

                                                  第四十六条

                                                  对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为aaaa,物业服务企业应当制止aaaa,并及时向有关行政管理部门报告aaaa。

                                                  有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后aaaa,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理aaa。

                                                  第四十七条

                                                  物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作aaaaa。发生安全事故时aaaa,物业服务企业在采取应急措施的同时aaaaa,应当及时向有关行政管理部门报告aaa,协助做好救助工作aaa。

                                                  物业服务企业雇请保安人员的aaaaa,应当遵守国家有关规定aaaa。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时aaaaa,应当履行职责aaa,不得侵害公民的合法权益aaaaa。

                                                  第四十八条

                                                  物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定aaaaa,但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定aaa。

                                                  物业使用人违反本条例和管理规约的规定aaa,有关业主应当承担连带责任aaaaa。

                                                  第四十九条

                                                  县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉aaaa。[1]

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                                                  第五十条

                                                  物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施aaa,不得改变用途aaaa。

                                                  业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的aaaaa,应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业aaa;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的aaaaa,应当提请业主大会讨论决定同意后aaaaa,由业主依法办理有关手续aaaa。

                                                  第五十一条

                                                  业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地aaaa,损害业主的共同利益aaa。

                                                  因维修物业或者公共利益aaaa,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的aaaaa,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意aaaaa;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的aaaaa,应当征得业主委员会的同意aaaa。

                                                  业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地aaaa,在约定期限内恢复原状aaaa。

                                                  第五十二条

                                                  供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位aaaaa,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任aaaa。

                                                  前款规定的单位因维修、养护等需要aaaaa,临时占用、挖掘道路、场地的aaaa,应当及时恢复原状aaaa。

                                                  第五十三条

                                                  业主需要装饰装修房屋的aaaaa,应当事先告知物业服务企业aaaaa。

                                                  物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主aaaa。

                                                  第五十四条

                                                  住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主aaaaa,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金aaaaa。

                                                  专项维修资金属于业主所有aaaaa,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造aaaaa,不得挪作他用aaaa。

                                                  专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定aaaaa。

                                                  第五十五条

                                                  利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的aaa,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后aaaa,按照规定办理有关手续aaaa。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金aaa,也可以按照业主大会的决定使用aaaa。

                                                  第五十六条

                                                  物业存在安全隐患aaaaa,危及公共利益及他人合法权益时aaaa,责任人应当及时维修养护aaaaa,有关业主应当给予配合aaaa。

                                                  责任人不履行维修养护义务的aaa,经业主大会同意aaa,可以由物业服务企业维修养护aaa,费用由责任人承担aaaa。[1]

                                                  法律责任

                                                  第五十七条

                                                  违反本条例的规定aaaa,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准aaaa,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的aaaa,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正aaaa,给予警告aaa,可以并处10万元以下的罚款aaa。

                                                  第五十八条

                                                  违反本条例的规定aaaaa,建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的aaaa,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款aaa;给业主造成损失的aaaaa,依法承担赔偿责任aaa。

                                                  第五十九条

                                                  违反本条例的规定aaaaa,不移交有关资料的aaaaa,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正aaaa;逾期仍不移交有关资料的aaa,对建设单位、物业服务企业予以通报aaa,处1万元以上10万元以下的罚款aaaa。

                                                  第六十条

                                                  违反本条例的规定aaaa,未取得资质证书从事物业管理的aaa,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得aaaa,并处5万元以上20万元以下的罚款aaa;给业主造成损失的aaaaa,依法承担赔偿责任aaa。

                                                  以欺骗手段取得资质证书的aaaaa,依照本条第一款规定处罚aaaa,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书aaa。

                                                  第六十一条

                                                  违反本条例的规定aaaa,物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的aaaaa,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为aaaaa,处5万元以上20万元以下的罚款aaa;给业主造成损失的aaaaa,依法承担赔偿责任aaaa。

                                                  第六十二条

                                                  违 反本条例的规定aaaa,物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的aaa,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正aaaa,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款aaaaa;情节严重的aaaaa,由颁发资质证书的部门吊销资质证书aaaaa。委托所得收益aaa,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护aaaa,剩余部分按照业主大会的决定使用aaa;给业主造成损失的aaaa,依法承担赔偿责任aaaa。

                                                  第六十三条

                                                  违 反本条例的规定aaaaa,挪用专项维修资金的aaa,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金aaaaa,给予警告aaa,没收违法所得aaaa,可以并处挪用数额2倍 以下的罚款aaaa;物业服务企业挪用专项维修资金aaaa,情节严重的aaa,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书aaaa;构成犯罪的aaa,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任aaaa。

                                                  第六十四条

                                                  违反本条例的规定aaa,建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的aaaaa,没收违法所得aaaaa,并处10万元以上50万元以下的罚款aaaaa。

                                                  第六十五条

                                                  违反本条例的规定aaa,未经业主大会同意aaaa,物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的aaaa,并处1万元以上10万元以下的罚款aaa;有收益的aaaaa,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护aaa,剩余部分按照业主大会的决定使用aaaaa。

                                                  第六十六条

                                                  违反本条例的规定aaaaa,有下列行为之一的aaa,并按照本条第二款的规定处以罚款aaaaa;所得收益aaa,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护aaaa,剩余部分按照业主大会的决定使用:

                                                  (一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的aaaa;

                                                  (二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地aaa,损害业主共同利益的aaa;

                                                  (三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的aaa。

                                                  个人有前款规定行为之一的aaa,处1000元以上1万元以下的罚款aaa;单位有前款规定行为之一的aaaaa,处5万元以上20万元以下的罚款aaaa。

                                                  第六十七条

                                                  违反物业服务合同约定aaaaa,业主逾期不交纳物业服务费用的aaaa,业主委员会应当督促其限期交纳aaaaa;逾期仍不交纳的aaaaa,物业服务企业可以向人民法院起诉aaaaa。

                                                  第六十八条

                                                  业主以业主大会或者业主委员会的名义aaaa,从事违反法律、法规的活动aaaa,构成犯罪的aaa,依法追究刑事责任aaaaa;尚不构成犯罪的aaaaa,依法给予治安管理处罚aaaaa。

                                                  第六十九条

                                                  违 反本条例的规定aaa,国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利aaaaa,收受他人财物或者其他好处aaaaa,不依法履行监督管理职责aaa,或者发现违法行为不予查处aaa,构成犯罪的aaaaa,依法追究刑事责任aaaa;尚不构成犯罪的aaaa,依法给予行政处分aaa。[1]

                                                  附则

                                                  本条例自2003年9月1日起施行aaaaa。 (国务院办公厅)

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