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                                                                                  房产测绘有关问题的探讨
                                                                                  来源:建设部阅读:35632更新时间:2006-11-13 09:37内容录入:Wzadmin
                                                                                  作为一名房地产测量和测绘工作者aaa,我认为每个人都会有相同的经历aaa,也就是说aaaaa,我们经常在《房产测量规范》中遇到一些我们在工作中找不到的问题aaa。我们只需要遵守每个地方或我们自己的规则aaa。理解得到处理aaaa。我比较了一些城市《房产面积测算细则》aaa,并与各地的房地产测绘工作者进行沟通aaa。我发现在处理一些特殊问题时aaa,虽然每个人的做法都不是很一致aaa,但有许多相似之处aaaaa。许多实践具有一定的普遍性aaa,并有自己的理论基础aaaaa。下面我总结了房地产测绘中的一些问题以及各地的处理方法aaaaa,并提出了一些与大家沟通的观点aaaaa。 一aaaa,关于楼梯的问题 1.普通住宅建筑按照建筑物或梯子分配(不包括安装某些电梯的情况)aaaaa。 有几种主要的治疗方法: (1)住宅建筑的总建筑面积由建筑物共用aaa。 (2)当住宅建筑的每个单元的大小相同时aaaa,建筑物被分成单元aaa。当每个单元的尺寸不同时aaaaa,单元被分成单元aaaa。一些《细则》规定:“同一建筑物有两个以上的独立单元aaaaa,总建筑面积应分开分配aaaa。” (3)住宅楼的总建筑面积作为基本单元分配aaaa。如果住宅楼中有单元aaaa,则应将该单元用作功能区aaaaa。 简而言之aaaa,有两种情况:它是建筑单元或单元aaaaa。后者的方法实际上强调了“谁使用谁共享它”的原则aaa。该声明似乎具有一定的普遍性和行业中的某些适用性aaaaa。然而aaaaa,这在《规范》中从未得到澄清aaaaa,并且合理地说“谁使用谁共享”aaaaa。例如aaa,如果同一建筑物中的两栋建筑物具有相同的区域aaaa,如果它们被放置在不同的单元中aaa,后者将计算不同的建筑物区域aaa,这显然是不合理的aaa。此外aaa,《规范》在分配住宅建筑总建筑面积的方法中明确规定:“住宅楼由建筑物组成;根据B2的方法和计算公式aaaaa,根据每栋房屋的建筑面积aaaaa,得到每栋房屋的收入aaa。总建筑面积是共享的aaaa。“根据这种理解aaa,建筑物住宅建筑总建筑面积的合法性是毋庸置疑的aaaa。2.在商业和住宅建筑物(或其他类似情况)之间分配楼梯间的方法aaaaa。 具体地aaaaa,底层或底层是商业的aaaa,上面是住宅aaaaa,并且商业在楼梯间不用于住宅用途aaaaa。 每个人的主要方法如下: (1)谁使用它并分享它aaaaa。住宅用地使用的楼梯全部由房屋共用aaaaa。 如果《细则》规定:“住宅部分的公共区域(如楼梯(包括室外楼梯))包含在住宅部分的总面积中aaa。” (2)楼梯间的这一部分是商业上可用的aaaaa,因此应由业务部门共享aaa。 (3)楼梯间的这一部分由整栋建筑共用aaaa。 摘自两个《细则》规定:“通往商业和住宅楼商业楼层的楼梯aaaa,其面积包括在总建筑面积中”; “商业和住宅建筑商业区的楼梯(不包括商业用途)”带有凸起屋顶的楼梯间由整栋建筑共用;住宅部分的楼梯间由房屋共用aaa。“ (4)楼梯间的这部分除以住宅区和下层功能区的楼层数aaaaa。 一些《细则》规定:“商业和住宅建筑aaaa,较低楼层是非住宅建筑aaaaa,上部是住宅商业和住宅建筑aaaa,设计是为室内或室内楼梯(电梯)设计的aaaaa。地板aaa。较低的非住宅和上层住宅由楼层数共用aaaaa。“ (5)没有分摊aaa。 一些《细则》规定:“在商业建筑中用于住宅用途的商品房(无门)的楼梯没有合法的所有权拆分文件aaaaa,或买卖双方没有协议aaa,并且不分摊用于商业用途的总楼面面积aaaa。在房子里聚会aaaaa。“ 一般来说aaaaa,这个问题有很多实现方法aaaaa,并且它们不是很统一aaaa。根据第一种处理方法aaa,如果同一楼层的房子是同一楼层aaa,如果有底层业务aaaaa,它将比纯住宅楼多几平方米aaaaa。如果业务有两三层aaaa,上面的住宅楼层数量较少aaa,那么房子将分享相当数量的楼梯aaaaa,这对买家来说显然是不公平的aaaa,“谁使用aaa,谁分享”非理性再次出现突出显示aaaa。后一种做法也有各自的优点和缺点aaa。没有人有强大的理论基础来占据绝对优势aaaaa,但相比之下aaaa,第三种方法获得了更多的认可aaa。3.楼梯中空部分的处理aaaa。 主要有两种治疗方法: (1)楼梯的中空部分不扣除aaaaa,并根据自然层包含在建筑物区域内aaaaa。 (2)楼梯中空部分的大小按照自己的标准扣除aaa。 各地《细则》对此项目的规定各有特点aaaa。有些是非常通用的aaaaa,例如aaaaa,《细则》在许多地方是《规范》中的一个句子:“集合的内部楼梯根据自然层的总面积计算aaa。”但是也有许多地方《细则》更加详细并且有自己的特点aaaaa。下面列出如下: 一个aaaaa。室内楼梯和顶部覆盖的室外楼梯aaaa,空心部分计入露台区域aaa,楼层面积按层次计算aaaaa。 湾通往回廊(或夹层aaaaa,层)的室内楼梯aaaaa,无论梯子是否在走廊(或夹层aaaaa,跳跃层)内aaa,梯子根据地板投影计算建筑面积aaa。 Caaaaa。室内楼梯根据楼层投影计算建筑面积aaaaa。 daaa。层内建筑面积应包括室内楼梯aaaa,并应根据自然层数包括在建筑内部区域内aaaa。 即非梯形室内(固定)楼梯根据自然层的投影面积之和计算建筑面积aaa。 Faaa。由大堂或门厅中的旋转梯形成的中空部分大于6平方米aaaa。中空部分是大堂或门厅的一部分aaaaa,包括在大厅或大厅区域aaaa,否则它是楼梯区域的一部分aaa。 Gaaaa。房屋内的返回楼梯aaaaa,二楼或以上的面积大于2.0平方米的空心部分不计算建筑面积aaaa。 (不计算建筑面积的空心部分的标准差异很大aaa,不一样aaaa。在某些地方aaa,超过0.2平方米的空心部分不计算建筑面积aaa。) 因为《规范》明确规定:“楼梯aaaaa,电梯井......根据房屋的自然区域计算”和“集合内部楼梯的总面积包括在使用“aaaaa,个人认为楼梯的空心部分不被扣除aaa。实践(如上文”a“中所述)更为理论基础aaa。考虑到计算建筑面积的条件aaaa,扣除楼梯的大空心部分aaaaa。不计算建筑面积是合理的aaaaa,但扣除的面积标准不应太小aaaaa,否则会造成图纸的混乱和计算aaaaa。没有必要画太多麻烦aaa。4.计算自动扶梯(或自动扶梯)的面积aaaaa。 主要有两种治疗方法: (1)自动扶梯被视为设备aaa,建筑面积不计算aaaa。 (2)滚动梯子根据楼梯的方式计算建筑面积aaaaa。 主要用于在一些大型商场设立的自动扶梯aaaaa。前者将其视为安装后设备aaaaa,不计算占地面积;后者认为自动扶梯存在于设计中aaaa,并且它是否是整个建筑的一个组成部分aaaaa,无论是功能还是结构aaaa,都应该包含在建筑区域内aaaaa。这两种做法都具有一定的代表性aaaa。 二aaaa,外墙问题 1.外墙保温层aaa。 只有两种处理方式: (1)外壁绝缘层包含在壁厚中aaa。 (绝缘层厚度的掌握由设计厚度计算aaa,有些是通过测量厚度计算的aaaa。) (2)外壁绝缘层不包括在壁厚中aaaa。 外墙保温在过去比较少见aaaaa。随着实心粘土砖的广泛使用aaa,北方建筑物外墙的隔热效果大大增加aaaa。绝缘层是外墙的不可分离的部分aaaaa。它与外墙装饰不同aaaaa。它是目前实施的环保住房的重要组成部分aaaaa。它应该包含在外墙的厚度中以计算建筑面积aaaa。现在大多数领域也已实施aaaa。的aaaaa。 外墙贴满了灰泥aaaaa。 只有两种处理方式: (1)外墙的抹灰计入墙的厚度aaaaa。一些《细则》清楚地规定房屋外墙的水平投影区域包括外墙保护层aaaaa,例如灰泥层和单板aaaa。在不同地方掌握的抹灰厚度是不一样的aaaa。例如aaa,大约24面墙有28个aaa,37面墙数为40;大约24个墙壁数为30,37个墙壁数量为43aaa,依此类推aaaaa。 (2)外墙抹灰不包括在墙壁的厚度中aaa。一些《细则》清楚地规定aaaaa,墙壁的厚度是去除灰烬的裸墙的厚度aaaa。 第一个观点是房地产测绘是基于房屋的实际情况aaaaa。测量数据当然包括灰泥的厚度aaa。不可能将其删除然后进行调查aaaa,《规范》明确指出“建筑区域指的是房屋的外部aaa。在脚上方的墙外层的水平投影区域aaa。“这个表面自然包含外墙抹灰;第二种观点认为aaa,建筑设计图纸的壁厚仅为墙体的厚度aaaa,在实际施工过程中抹灰不均匀aaaa。具体操作不易掌握aaaa。《规范》还规定“内墙装饰的厚度包含在使用区域内”不包括在墙壁的厚度中aaaa,抹灰和外墙饰面是外墙装饰的厚度aaaa,当然壁厚不计算在内aaa。有很多人持有这两种观点aaaa,他们基本上是平等的aaaa。根据自己的《细则》或惯例执行并没有错aaaaa。但从实际的角度来看aaaaa,第一种观点更接近现实aaa。三aaaa,阳台的特例(包括走廊aaaa,消防出口等类似情况) 1.没有被顶盖完全覆盖的阳台(在未封闭的情况下)aaa。 主要治疗方法如下: (1)上底板(或顶盖)的投影面积小于阳台维护结构的水平投影面积aaa,阳台不计算建筑面积aaaa。 (2)当上底板(或顶盖)的投影面积小于外层维护结构的水平投影面积时aaaaa,该楼层的平面图由水平投影面积的一半计算上层(或顶盖)aaaaa。 (3)上底板(或顶盖)的投影面积小于阳台维护结构水平投影面积的一半aaaaa,阳台不计算建筑面积;顶盖的投影面积大于或等于阳台维护结构的水平投影面积的一半aaa。将建筑面积计算为顶盖投影面积的一半(也计算为维护结构的水平投影面积的一半)aaaaa。 根据第一种方法aaaaa,即使阳台顶盖仅略微不能覆盖阳台的维护结构aaa,也无法计算出该区域;根据第二种方法aaa,阳台的顶盖根本不能覆盖维护结构aaaaa,即使只是小面积也计算在一半aaaaa。仔细分析上述两种情况是不合理的aaaaa,相比第三种方法更为科学aaaaa。 阳台安装在隔断上aaa。 主要治疗方法如下: (1)阳台设置在同一个开放空间隔间内aaaaa,顶盖由两层或多层(包括两层)隔开aaaaa,被认为没有上盖aaaaa,建筑面积不计算aaa。 (2)根据维护结构的水平投影面积的一半计算顶盖分为两层的阳台;如果上盖超过三层高aaaa,则认为没有顶盖aaaa,并且不计算建筑面积aaaa。 就个人而言aaaa,如果阳台的顶盖是两英尺高aaaaa,它的顶盖防雨防晒霜的功能将会大大减少aaaa,所以不计算面积是合理的aaaa。 第四aaaaa,计算主墙外的凸窗(也称凸窗) 主要治疗方法如下: 1.凸窗的超出外墙表面的部分不计算建筑面积aaa。 2aaa,落地式凸窗aaa,计算建筑面积aaaa,楼层高度2.2米(含2.2米)aaaaa。 3aaaaa,有些《细则》明确规定:突出主墙外凸窗aaaa,深度大于0.5米aaa,高度大于2.2米aaa,窗台高度小于0.40米(也指定为0.35米aaaaa,0.5米等)建筑面积aaaa。在新家中使用凸窗变得越来越普遍并且具有各种形式aaaaa。无论其形式如何aaaa,作者都认为只要满足《规范》中计算区域的条件aaaa,就应计算建筑面积aaaa。具体到凸窗的具体情况aaaa,层高大于2.20米(包括2.20米):窗台高度过高会影响这个区域的正常使用aaa,所以窗台的高度是也是一个合理的限制aaaaa。 以上描述仅代表个人意见aaaaa。如果有遗漏或不切实际aaaa,请随意批评和纠正他们在业内aaaa。 (本文《规范》表示《房产测量规范》aaaaa,《细则》表示《房产面积测算细则》左右) (作者单位:保定市住房测绘队)

                                                                                  TR

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